做物流園區的企業(yè)玩輕資產(chǎn)并不罕見(jiàn)，但在國內這種模式的個(gè)案還是少有。

1月8日，深圳國際控股有限公司對外宣布，將與深圳冠懋房地產(chǎn)集團有限公司就深國際康淮現代城市物流港項目進(jìn)行合作。根據意向，雙方將共同出資成立合資公司，并向原有地主冠懋集團另一全資附屬公司承租此項目地塊，以進(jìn)行康淮項目的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，項目租賃期限為20年?？祷错椖繉⒂晒陧瘓F全資建設，預計于2017年中落成并投入使用。

資料顯示，康淮項目位于深圳市龍華新區，項目占地面積3.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約14.3萬(wàn)平方米。

租地物流園

按深圳國際規劃，未來(lái)該項目將建設為立足深圳、聯(lián)通全國的快遞分撥中心、城市配送中心、電商服務(wù)基地，提供物流分撥、電商辦公商務(wù)配套、交易及展示中心、倉儲、其他綜合配套等多功能的現代城市物流港。

對于此次合作，深圳國際總裁李景奇表示，康淮項目是深圳國際在物流園區項目輕資產(chǎn)化的一次嘗試，開(kāi)創(chuàng )了集團物流園區業(yè)務(wù)新商業(yè)模式，并藉此新的盈利模式提高物流業(yè)務(wù)對集團的貢獻。

同時(shí)，發(fā)掘新的物流項目可擴大該集團物流板塊的運營(yíng)資源，擴充深圳國際物流業(yè)務(wù)本身可持續發(fā)展的整體實(shí)力。

對于深圳國際的輕資產(chǎn)嘗試，分析認為，物流地產(chǎn)對運營(yíng)的要求較高，無(wú)論是從物流行業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)鏈還是服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈看，都要求運營(yíng)商能夠有足夠的資源進(jìn)行嫁接。

同時(shí)，物流園區的投資開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，往往呈現出前期投資規模大、資金占用周期長(cháng)、投資回收期限長(cháng)的特性。

由于資金短缺，加上物流園區項目一般規模較大，因此大部分物流園區項目都是進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)。但對于十分重視自身財務(wù)安全的企業(yè)，選擇與資金實(shí)力雄厚的外資基金合作可以在前期規避這些問(wèn)題。

不過(guò)，相比吸納基金實(shí)現物流園區的退出，深圳國際則是想通過(guò)租地方式嘗試輕資產(chǎn)。

但分析認為，該運營(yíng)模式缺乏可借鑒的成功經(jīng)驗，因此是否可行仍需摸索。

輕資產(chǎn)"標桿"

對于物流園區運營(yíng)商深圳國際而言，通過(guò)承租方式獲取項目也屬首次。

據了解，深圳國際旗下已運營(yíng)多個(gè)物流園區，2014年就簽約了5個(gè)城市綜合物流項目，分布在無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、石家莊和武漢。

其中，沈陽(yáng)的城市綜合物流項目于2014年8月底開(kāi)工，預計2015年年底一期建成。在重慶、成都、西安、鄭州、大連、南昌、長(cháng)沙、合肥等地的多個(gè)項目均在洽談中。按照深圳國際的發(fā)展計劃，將在5年內完成全國戰略布局。

值得一提的是，在物流園區輕資產(chǎn)運營(yíng)方面，萬(wàn)科的"學(xué)習對象"普洛斯在這方面表現較為成功，但主要是通過(guò)基金模式實(shí)現輕資產(chǎn)退出及擴張。

普洛斯于1999年成立了第一只基金，從19位機構投資人處募集了10億歐元。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時(shí)，旗下基金總數達17只，目前仍保有15只基金。

基金主要用于收購普洛斯手中成熟的物流園區項目。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，而是負責物業(yè)的長(cháng)期運營(yíng)并收取適當管理費用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jì)提成。

最終，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規模達到350億美元，表內資產(chǎn)年均增速僅為14%，顯著(zhù)低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(cháng)。